Co dla rynku nieruchomości w Polsce oznacza skokowy wzrost kursu franka szwajcarskiego, którego świadkami byliśmy w dniu wczorajszym?
Ku wielkiemu zaskoczeniu całego świata finansów (a każdym razie tej jego części, która zabrała głos publicznie) szef Narodowego Banku Szwajcarii ogłosił wczoraj, iż szwajcarski bank centralny zaprzestaje obrony ustalonego arbitralnie na 1,2 (w 2011 roku) kursu franka do euro. W odpowiedzi na tę decyzję cena CHF poszybowała w górę – w Polsce osiągnęła poziom niemal 5,2 zł (wobec ok. 3,5 zł przed konferencją), by po pewnym czasie ustabilizować się w okolicach 4,3 zł.
W Polsce blisko 40% kredytów hipotecznych stanowią pożyczki zaciągnięte w walutach obcych, z czego 90% to kredyty frankowe. Całkiem dużo. Uzasadniona jest więc teza, że zawirowania kursowe, z którymi mamy do czynienia, odbiją się na rynku nieruchomości.
W najkrótszym horyzoncie – kilkunastu dni potrzebnych na “zaabsorbowanie” szoku i sformułowania powszechnie akceptowanych prognoz co do przyszłości – zapewne dojdzie do zatrzymania transakcji w toku i chwilowego wstrzymania nowych.
Gdy kurz opadnie i rynek finansowy wypracuje konsensus prognostyczny, wówczas liczni analitycy i komentatorzy będą nas objaśniać, że najpewniej frank będzie się zachowywał w taki a nie inny sposób w dającej się przewidzieć przyszłości. Opierając się na tych właśnie prognozach właściciele zadłużonych we frankach nieruchomości i banki, które im kredytów udzieliły podejmą swe decyzje co robić dalej. Trwać? Sprzedawać? Przewalutowywać? – to właściciele. A banki: Dogadywać się? Żądać dodatkowych zabezpieczeń? Wydłużać czas kredytowania?
W tej chwili, na gorąco, większość wypowiadających się oczekuje ustabilizowania się sytuacji (kursu) i niewielkich zmian na rynku nieruchomości. Brzmią logicznie. Ale prawda jest też i taka, że przez ostatnie lata stabilność kursu CHF przyjmowana była niemal za pewnik, więc konserwatywne postrzeganie tej części rynku stało się utrwalonym nawykiem. Ta “naturalna” skłonność może przesłaniać faktyczny obraz sytuacji.
Jeśli rynek oczekiwać będzie ustabilizowania się kursu CHF do złotówki (na poziomie owych 4,3 zł) albo nawet stopniowego obniżania się w okolicę 4,0 zł (i niżej) – wówczas spodziewać się należy niewielkiego wzrostu liczby nieruchomości oferowanych do sprzedaży przez właścicieli posiadających kredyty we frankach a w drugiej połowie roku wygaszenia tej dodatkowej podaży. Wzrost oferty wynikał będzie nie tyle z przyczyn czysto ekonomicznych (wzrost raty kredytu, utrata zdolności kredytowej) ile psychologicznych – utraty poczucia bezpieczeństwa i obawy co do dalszego rozwoju sytuacji.
Jeśli natomiast obowiązującą prognozą stanie się oczekiwanie dalszego wzrostu kursu franka, wówczas najbogatsi przewalutują swoje kredyty a reszta będzie sprzedawać. Gdyby prognoza się sprawdzała a wzrost kursu miał dużą dynamikę, wówczas mielibyśmy do czynienia z wysypem ofert i jednoczesnym spadkiem cen – dwa zjawiska mające znamiona nakręcającej się spirali.
Myślę, że dominować będzie prognoza stabilnego kursu franka, którą podtrzymywać będzie faktyczny rozwój sytuacji (to znaczy ja uważam, że frank będzie raczej się osłabiał z obecnych 4,3 zł gdzieś w okolicę a nawet lekko poniżej 4,0 zł). Tym samym będziemy mięli do czynienia z niewielkim wzrostem oferty mieszkań w ciągu kilku najbliższych kilku miesięcy. Bez istotnych konsekwencji cenowych (odbijający się raczej wydłużeniem czasu do transakcji). Tak wygląda mój scenariusz bazowy.
Istnieją ryzyka dla tego scenariusza:
- Ewentualne słabnięcie gospodarki europejskiej (wysokie koszty socjalne, brak elastyczności, kosztowne państwa, niespójność polityki gospodarczej i innych polityk unijnych).
- Ryzyka polityczne (wybory w Grecji, wojna na Ukrainie, wyjście Wielkiej Brytanii, terroryzm).
- Polityka wzrostu konkurencyjności gospodarki amerykańskiej prowadzona przez USA.
Chcę wierzyć, że się nie ziszczą.
Grzegorz Eider
(ilustracja pochodzi z portalu Money.pl)
Khan Rea 