Wyłączność doda Ci skrzydeł !!!

cropped-mg_8869_int.jpg

wyłączność BEZPIECZEŃSTWO I WYGODA

Współpraca na wyłączność polega na powierzeniu przez właściciela sprzedaży domu, mieszkania czy działki jednej agencji rynku nieruchomości, która wówczas może w pełni zapanować nad komunikacją marketingową i dotarciem do właściwej grupy potencjalnych klientów. Może też zaangażować się całym swoim potencjałem w sprzedaż nieruchomości, bo wszystkie działania prowadzące do sprzedaży (kto by jej ostatecznie nie dokonał) zwrócą się agencji w formie prowizji.

Dla właściciela korzyść, dla agencji – motywacja!

wiele ARGUMENTÓW ZA

Korzyści dla właściciela nieruchomości przemawiające za wyłącznością są oczywiste (przynajmniej tak to widzi pośrednik). W wypadku procedur sprzedaży stosowanych przez agencję Khan Rea będą to:

  • Pełne zaangażowanie agencji w sprzedaż nieruchomości.
  • Jednolita polityka cenowa (we wszystkich mediach), uporządkowana komunikacja z rynkiem – większa szansa szybkiej sprzedaży.
  • Zachowanie anonimowości i wzrost bezpieczeństwa poprzez kontrolę komu jest udzielana informacja na temat nieruchomości i właściciela.
  • Ograniczenie zaangażowania właściciela w proces sprzedaży – właściciel nie musi się komunikować z kilkunastoma agentami.
  • Dodatkowe działania agencji (bez kosztów dla właściciela), których w wypadku formuły otwartej nie uzyskałby, lub musiał za nie zapłacić:
    • analiza rynku wraz z rekomendacjami cenowymi oraz strategią sprzedaży;
    • plan marketingowy (promocja, reklama, kanały sprzedaży);
    • sesja fotograficzna wykonywana przez profesjonalnego fotografika;
    • sesja filmowa (jeśli zostanie uzgodniona w planie marketingowym) wraz z postprodukcją i publikacją filmu.
  • Duża liczba agencji partnerskich, poprzez które – bez angażowania właściciela i bez kosztów dla niego, agencja Khan Rea dociera do całego rynku.
  • Spokój po sprzedaży (przy sprzedaży otwartej nie do uzyskania – agenci mający nieruchomość w swojej bazie dzwonią miesiącami gdy tylko pojawi się w ich polu widzenia jakiś niedoszły klient). Przy wyłączności sprzedaż zamyka komunikację z rynkiem.

pytania i zgłaszane wątpliwości (FAQ)

Czy szansa sprzedaży nie jest większa gdy mój dom sprzedaje dwudziestu pośredników, którzy siłą rzeczy docierają do większej liczby potencjalnych klientów, niż gdy sprzedaje go jeden?

Nie. Na rynku premium jest wręcz przeciwnie – szansa jest mniejsza, bowiem gdy pośredników jest wielu, wówczas żaden z nich się nie angażuje się w sprzedaż uważając (skądinąd słusznie) , że jest duże ryzyko, iż się napracuje, a sprzeda kto inny. Większa liczba ofert na portalach internetowych nie oznacza większej liczby oglądających, oznacza natomiast deprecjonowanie oferty (potencjalny kupujący widząc dziesięć ofert tego samego domu dochodzi do wniosku, że to musi być jakiś wybrakowany towar skoro wszyscy nim handlują i – w domyśle – nikomu nie udało się sprzedać). Co gorsza, bardzo często oferty różnią się ceną, co dodatkowo wprowadza zamęt w głowie kupującego co do wartości domu i jego przekonanie, że ma do czynienia z czymś wybrakowanym…

Agencje mają swoje bazy klientów – dlaczego miałbym się ograniczać do dotarcia tylko do jednej z tych baz podpisując umowy z jedną tylko agencją?

Współpraca na wyłączność wcale nie oznacza, że nieruchomość nie będzie sprzedawana przez innych pośredników. Wręcz przeciwnie! Agencja Khan Rea współpracuje z innymi agencjami działającymi w segmencie premium. Powierzając nam na wyłączność sprzedaż nieruchomości właściciel uzyskuje dostęp do wszystkich potencjalnych klientów zgromadzonych w bazach warszawskich agencji. Przy jednoczesnym zachowaniu kontroli nad komunikacją – w internecie ukazują się tylko autoryzowane ogłoszenia, w mailingach agencji partnerskich zachowana jest jedna cena oraz jednolita prezentacja nieruchomości. Wynagrodzenie agencji partnerskich pokrywa Khan Rea ze swojej prowizji – nie rodzi ono dodatkowych kosztów dla właściciela.

Skąd mam mieć pewność, że agencja nie podpisze ze mną umowy na wyłączność a potem nic nie będzie robić, przez co sprzedaż utknie w martwym punkcie na rok?

Jest dokładnie odwrotnie. Podpisując umowę na wyłączność z agencją Khan Rea właściciel nieruchomości zyskuje narzędzie kontroli nad zaangażowaniem agencji w sprzedaż. Ma także możliwość rozwiązania umowy gdyby okazało się, że zaangażowanie agencji jest niewystarczające.

Nasza współpraca zaczyna się od przygotowania planu marketingowego i planu sprzedaży. Wyspecyfikowane w nim zadania są ujęte w harmonogram. Raz w miesiącu raportujemy postępy w wykonaniu zadań i rezultaty komunikacji z rynkiem. Właściciel ma pełną kontrolę nad zaangażowaniem agencji Khan Rea oraz narzędzie przerwania współpracy gdyby ta okazała się niesatysfakcjonująca.

Jak mogę podpisać umowę na wyłączność skoro już wcześniej przekazałem do sprzedaży swoje mieszkanie kilku agencjom – nie mam czasu i głowy, żeby się teraz ze wszystkimi użerać?

Nie ma żadnego problemu. W umowie, którą podpisujemy jest pełnomocnictwo, na podstawie którego porządkujemy relacje ze wszystkimi agencjami bez angażowania właściciela.

Advertisements

Krajobraz po eksplozji (kursu franka)

Co dla rynku nieruchomości w Polsce oznacza skokowy wzrost kursu franka szwajcarskiego, którego świadkami byliśmy w dniu wczorajszym?

Ku wielkiemu zaskoczeniu całego świata finansów (a każdym razie tej jego części, która zabrała głos publicznie) szef Narodowego Banku Szwajcarii ogłosił wczoraj, iż szwajcarski bank centralny zaprzestaje obrony ustalonego arbitralnie na 1,2 (w 2011 roku) kursu franka do euro. W odpowiedzi na tę decyzję cena CHF poszybowała w górę – w Polsce osiągnęła poziom niemal 5,2 zł (wobec ok. 3,5 zł przed konferencją), by po pewnym czasie ustabilizować się w okolicach 4,3 zł.

W Polsce blisko 40% kredytów hipotecznych stanowią pożyczki zaciągnięte w walutach obcych, z czego 90% to kredyty frankowe. Całkiem dużo. Uzasadniona jest więc teza, że zawirowania kursowe, z którymi mamy do czynienia, odbiją się na rynku nieruchomości.

W najkrótszym horyzoncie – kilkunastu dni potrzebnych na “zaabsorbowanie” szoku i sformułowania powszechnie akceptowanych prognoz co do przyszłości –  zapewne dojdzie do zatrzymania transakcji w toku i chwilowego wstrzymania nowych.

Gdy kurz opadnie i rynek finansowy wypracuje konsensus prognostyczny, wówczas liczni analitycy i komentatorzy będą nas objaśniać, że najpewniej frank będzie się zachowywał w taki a nie inny sposób w dającej się przewidzieć przyszłości. Opierając się na tych właśnie prognozach właściciele zadłużonych we frankach nieruchomości i banki, które im kredytów udzieliły podejmą swe decyzje co robić dalej. Trwać? Sprzedawać? Przewalutowywać? – to właściciele. A banki: Dogadywać się? Żądać dodatkowych zabezpieczeń? Wydłużać czas kredytowania?

W tej chwili, na gorąco, większość wypowiadających się oczekuje ustabilizowania się sytuacji (kursu) i niewielkich zmian na rynku nieruchomości. Brzmią logicznie. Ale prawda jest też i taka, że przez ostatnie lata stabilność kursu CHF przyjmowana była niemal za pewnik, więc konserwatywne postrzeganie tej części rynku stało się utrwalonym nawykiem. Ta “naturalna” skłonność może przesłaniać faktyczny obraz sytuacji.

Jeśli rynek oczekiwać będzie ustabilizowania się kursu CHF do złotówki (na poziomie owych 4,3 zł) albo nawet stopniowego obniżania się w okolicę 4,0 zł (i niżej) – wówczas spodziewać się należy niewielkiego wzrostu liczby nieruchomości oferowanych do sprzedaży przez właścicieli posiadających kredyty we frankach a w drugiej połowie roku wygaszenia tej dodatkowej podaży. Wzrost oferty wynikał będzie nie tyle z przyczyn czysto ekonomicznych (wzrost raty kredytu, utrata zdolności kredytowej) ile psychologicznych – utraty poczucia bezpieczeństwa i obawy co do dalszego rozwoju sytuacji.

Jeśli natomiast obowiązującą prognozą stanie się oczekiwanie dalszego wzrostu kursu franka, wówczas najbogatsi przewalutują swoje kredyty a reszta będzie sprzedawać. Gdyby prognoza się sprawdzała a wzrost kursu miał dużą dynamikę, wówczas mielibyśmy do czynienia z wysypem ofert i jednoczesnym spadkiem cen – dwa zjawiska mające znamiona nakręcającej się spirali.

Myślę, że dominować będzie prognoza stabilnego kursu franka, którą podtrzymywać będzie faktyczny rozwój sytuacji (to znaczy ja uważam, że frank będzie raczej się osłabiał z obecnych 4,3 zł gdzieś w okolicę a nawet lekko poniżej 4,0 zł). Tym samym będziemy mięli do czynienia z niewielkim wzrostem oferty mieszkań w ciągu kilku najbliższych kilku miesięcy. Bez istotnych konsekwencji cenowych (odbijający się raczej wydłużeniem czasu do transakcji). Tak wygląda mój scenariusz bazowy.

Istnieją ryzyka dla tego scenariusza:

  • Ewentualne słabnięcie gospodarki europejskiej (wysokie koszty socjalne, brak elastyczności, kosztowne państwa, niespójność polityki gospodarczej i innych polityk unijnych).
  • Ryzyka polityczne (wybory w Grecji, wojna na Ukrainie, wyjście Wielkiej Brytanii, terroryzm).
  • Polityka wzrostu konkurencyjności gospodarki amerykańskiej prowadzona przez USA.

Chcę wierzyć, że się nie ziszczą.

Grzegorz Eider

(ilustracja pochodzi z portalu Money.pl)

Nowe życie willi Branickich

Dom w Aninie z 1920 r., z bogatą historią. Należał do rodziny Branickich. Stał się przedmiotem parcelacji, która zgodnie z ustawą o reformie rolnej  rozpoczęła się na początku lat 30. XX w. Najszybciej parcelacje przebiegały w majątkach Służew, Służewiec oraz właśnie Wawer i Anin. W czasie parcelacji Wawra-Anina Adam Branicki w 1933 r. wykroił teren o wielkości ponad 300 ha, który ofiarował skarbowi państwa jako Park Narodowy „Darowizna” (dziś część tego parku stanowi Las im. Króla Jana Sobieskiego III). Ale domu, który był przeznaczony dla dzieci, nie udało mu się zatrzymać.
_MG_2062_intDom był zamieszkiwany po wojnie przez wiele rodzin, podzielony na małe mieszkania, podupadał i tracił swój charakter.
Kilka lat temu trafił w ręce obecnej właścicielki – przedsiębiorczej a jednocześnie doceniającej urok przeszłości.
Bryła  budynku utrzymana jest w klimacie międzywojennych modernistycznych podmiejskich willi. Dom przeszedł generalny remont: wymienione zostały wszystkie instalacje – elektryczna, wodno-kanalizacyjna, jest nowy dach. Dom został unowocześniony. Ale… zachowano wszystkie detale i perełki, które przywołują czasy świetności.
W domu pozostawiono ogromne, oryginalne, skrzynkowe okna zwieńczone rozetami, wraz z okuciami z epoki, dzięki czemu bryła domu zachowała swój przedwojenny sznyt a kształt okien fantastycznie podkreśla wpadające światło. Wymagają one żmudnego “utykania” watą na zimę, ale efekt jest wspaniały.
W salonie i dwóch innych pokojach zachowano oryginalne piece kaflowe w idealnym stanie – funkcjonujące z wkładami elektrycznymi. Także w tym przypadku, podobnie jak w odniesieniu do okien, zachowano oryginał ale w pełni funkcjonalny – dom żyje i jednocześnie nie traci nic ze swej swojej substancji.
Podłogi oryginalne drewniane, nie wymagały żadnych poważniejszych renowacji i zostawiono je prawie bez ingerencji – dzięki czemu nie są pałacowo lśniące a widać na nich lata używania.
_MG_2100_int Ponieważ właścicielka jest rodzinnie związana z Francją, całość wnętrza utrzymano w duchu Provence, w klimacie prowansalskich dworków.
Kolory we wnętrzu pastelowe: żółcienie, błękity, łagodny fiolet, biele oraz kolory naturalnych kamieni. Tkaniny, faktury, detale, lekkość drewnianych mebli dopełniają wrażenia przebywania w ciepłym i niezwykłym wnętrzu, gdzie czas się zatrzymał.
_MG_2127_intPowstał dom, w którym udało się stworzyć miks nowoczesności, stylu lat międzywojennych i francuskiej lekkości wykończenia wnętrz. Powstał dom funkcjonalny a jednocześnie “zatrzymany w czasie”.
Obecnie dom wystawiony na sprzedaż szuka konesera, który przedłuży jego świetność.

Ewa Eider

(foto Gosia Góra)

Cloontykilla Castl

Seria Grand Designs w Chanel 4 to historie niezwykłych budowli w Wielkiej Brytanii, budowanych przez prywatnych inwestorów, które są realizacją marzeń, nierzadko szalonych projektów, nowatorskich rozwiązań. Kevin McCloud podąża śladem najciekawszych domów, poznaje ich właścicieli, śledzi kolejne etapy ich zmagań z materią, przyrodą, lokalną administracją, brakiem pieniędzy, ekipami wykonawców,
Epizod 1. (w serii 12.) to historia Seana Simonsa, który kupił wymarzony od dzieciństwa zamek (dokładniej mówiąc: jego ruiny)
w sercu Irlandii i przeprowadza jego renowację.
Irlandia jest w stanie zapaści na rynku nieruchomości, brak wypłat kolejnych transz kredytu na odbudowę zamku co chwilę zatrzymują prace. ” Banksterzy” jak nazywa ich  Sean Simons, piętrzą trudności i renowacja przedłuża się w nieskończoność.
Ale Sean, jak mówi o nim prowadzący, to wieczny rebeliant. Nie zatrudnił architekta, sam jest inwestorem, architektem, projektantem wnętrz. Współpracuje tylko z inżynierem konstruktorem.
Nie wystąpił o zgodę do konserwatora zabytków bo “łatwiej prosić o wybaczenie, niż o pozwolenie“. Działa bez pozwoleń wyznając filozofię “jeszcze nie dostałem pieczątki ale to kwestia czasu – najwyżej ją sfałszuję“.
Pokoje wyglądają jak jaskinie, jeśli coś nie wychodzi Sean rozbiera i robi od nowa, bez rysunków, bez planów. Niejeden architekt dostałby szału oglądając to, co tworzy Simons ale on zachowuje cudowne poczucie humoru i głęboką wiarę, że gdyby więcej ludzi miało  potrzebę podnoszenia z ruin podupadłych budowli świat byłby lepszy. A poza tym dla niego najważniejsze jest by robić w życiu to co się naprawdę kocha.
Czym skończy się ten epizod? Warto obejrzeć i ten i (wszystkie pozostałe):
Ewa Eider